中房网讯（曲涛/文）本月，5年期以上LPR未做调整，低于市场预期。
日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。
此前，央行曾于8月15日开展4010亿元1年期MLF操作，中标利率降至2.5%，较前值调降15个基点。当日，七天逆回购中标利率1.8%，较前值下降10个基点。受此消息影响，市场降息预期强烈。
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5年期LPR未做调整
但此次仅1年期LPR较上月出现下降10个基点，5年期LPR利率维持不变，与市场预期有着不小的偏差。
中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，1年期下调10个BP，或反映政策意图在于刺激制造业或扩大消费上，反映了近期一系列政策在政策利率层面的体现；5年期LPR保持不变，表明对房地产的政策态度仍偏中性， 表明政策仍然以稳为主，给后续实际情况留有后手。
分析人士指出，尽管商业银行近年来利润保持增长，但净息差持续收窄，利润增速有所下滑。此次5年期以上LPR保持不变，也是为了保持银行的合理盈利空间。
根据国家金融监管总局日前公布的商业银行主要监管指标情况表显示，二季度我国商业银行净息差为1.74%，与一季度持平。这一数值低于市场利率定价自律机制发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中，净息差水平不低于1.80%（含）的满分标准。
央行近日发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中的专栏文章指出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。
也有分析人士认为，此次5年期以上LPR保持不变，在一定程度上也是为存量按揭利率调整预留出空间。
人民银行、金融监管总局、证监会近日联合召开的电视会议明确，要调整优化房地产信贷政策。规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
招联首席研究员董希淼表示，金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。在金融管理部门多次表态后，预计利率偏高的存量房贷利率调整方案将加快出台。此种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，本次5年期LPR下调预期落空或是预示着目前在统筹增量、存量房贷利率的定价关系，当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，预计存量房贷利率的定价细则将加速落地，新增房贷利率及存量房贷利率定价关系将更加合理。
8月百城房贷利率与上月持平
另一方面，从市场主流房贷利率情况来看，仍保持了稳定的态势。
根据贝壳研究院监测，2023年8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均与上月基本持平。8月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落42BP和25BP。
从城市分类上看，8月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均与上月持平；三四线城市首套房贷利率为3.87%，较上月下降1BP，二套维持4.80%。
在放款速度方面，创下了2019年以来最快放款速度。根据贝壳研究院监测，8月银行平均放款周期为21天，较上月缩短1天。
值得一提的是，目前已有部分城市正在调整优化房地产信贷政策。
8月17日，南昌出台15条房地产新政。其中，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。
8月16日，福州和厦门针对“本市有一套住房，且有一笔房贷未结清”的购房人家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付比例从50%下调为40%。
此外，厦门还将二套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR 80BP下调为LPR 60BP，即二套房贷款利率降至4.8%。这也意味着，其他房贷利率超过下限的城市实际房贷利率仍有下降空间。
对此，贝壳研究院分析认为，房贷利率下降结合新一轮的降首付、认房不认贷、减税、补贴等住房政策，将全面降低购房成本，有助于提振市场预期，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。
